เบคแฮม เกาะสมุย และการยึดครองที่ดินของต่างชาติ

ผู้ที่สนใจกีฬาฟุตบอลคงได้ทราบข่าว เดวิด เบคแฮม (David Beckham) นักเตะชื่อดังชาวอังกฤษพร้อมครอบครัวได้เดินทางมาพักผ่อนบนเกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี ตามข่าวได้ระบุว่า เขามีคฤหาสน์หรูส่วนตัวราคา 200 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 7 ไร่ ซึ่งเป็นจุดที่มองเห็นวิวทะเลสวยงามที่สุดของเกาะ

เหตุการณ์อาจสร้างความยินดีและภาคภูมิใจแก่คนไทย ด้วยเหตุที่ดาราดังระดับโลกมาพักผ่อนที่เมืองไทย ย่อมส่งเสริมให้ภาพลักษณ์การท่องเที่ยวของไทยดีขึ้นมาไม่น้อย แต่หากเนื้อความในข่าวนี้เป็นความจริงทั้งหมด สิ่งที่เป็นข้อกังขาคือ นักฟุตบอลต่างชาติผู้นี้มีสิทธิครอบครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยถึง 7 ไร่ได้อย่างไร ทั้งนี้มิใช่เพียงกรณีของเบคแฮมเท่านั้น แต่รวมถึงชาวต่างชาติคนอื่น ๆ ด้วย

ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ควรเพิกเฉยต่อปัญหาการครอบครองที่ดินของต่างชาติ โดยมองแค่ประโยชน์ในระยะสั้น เพราะในระยะยาวอาจเป็นปัญหาที่ยากจะแก้ไขได้ ผมเห็นว่ากฎหมายการครอบครองที่ดินของต่างชาติยังมีช่องว่างที่ควรได้รับการแก้ไข

หลักเกณฑ์การให้ต่างชาติถือครองที่ดิน

ปัจจุบัน กฎหมายของไทยเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศได้สองกรณี

กรณีแรก พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดให้คนต่างด้าวเช่าที่ดินได้เกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี

กรณีที่สอง ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ กำหนดให้คนต่างด้าวซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยคนต่างด้าวที่จะซื้อที่ดินในประเทศไทยต้องมีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขดังนี้

- ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี

- ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
- ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งที่ตามที่กฎหมายกำหนด
- ต้องอยู่ในเขต กทม. พัทยา เทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัย และอยู่นอกเขตปลอดภัยทางทหาร
- ที่ดินซึ่งอาจได้มาจากสิทธิโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม
เมื่อพิจารณาตามกฎหมายข้างต้น หากต่างชาติเช่าที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมถือว่ายอมรับได้ แต่หากต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเกินกว่า 1 ไร่ น่าจะไม่ถูกต้อง

ช่องว่างของกฎหมาย

โดยหลักการแล้ว ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญในการผลิตและการอยู่อาศัย จึงควรสงวนไว้สำหรับคนไทยเป็นหลัก แต่การที่กฎหมายข้างต้นได้อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาเช่าและถือสิทธิครอบครองโดยมีข้อจำกัดและเงื่อนไขต่าง ๆ นั้น มีจุดประสงค์เพื่อส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตาม กฎหมายดังกล่าวมีช่องว่างที่ทำให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินได้ โดยไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย ข้อมูลจากกรมสอบสวนคดีพิเศษพบว่า มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลซึ่งต่างชาติถือหุ้นร้อยละ 49 และคนไทยที่เป็นตัวแทนของต่างชาติ (nominee) ถือหุ้นอีกร้อยละ 51 เพื่อดำเนินการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านพักส่วนตัว หรือเข้ามาลงทุนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วแบ่งให้เช่าระยะยาวแก่คนต่างชาติที่เป็นผู้ถือหุ้น ซึ่งดูเหมือนเป็นการเข้ามาซื้อบ้านพักตากอากาศมากกว่าการลงทุน

ที่ดินที่เป็นที่ต้องการของต่างชาติในปัจจุบัน คือ พัทยา เกาะสมุย เกาะพะงัน ภูเก็ต และหัวหิน แต่ในอนาคต การหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยอาศัยช่องว่างดังกล่าวอาจจะทำให้ต่างชาติมีโอกาสเข้าไปครอบครองที่ดินได้ทั่วประเทศไทย ไม่เว้นแม้แต่ที่ดินในชนบทหรือพื้นที่เกษตรกรรม หรือแม้แต่พื้นที่ที่เสี่ยงต่อความมั่นคงทางทหาร การเข้ามากว้านซื้อที่ดินของต่างชาติจะทำให้ราคาที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้น คนไทยจึงมีโอกาสในการถือครองที่ดินน้อยลง โดยเฉพาะคนยากจน

ข้อเสนอแนะ
การหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ เป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับการแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหานอมินีซึ่งถือว่าผิดเจตนารมณ์ของกฎหมาย แต่การแก้ปัญหานี้อาจกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างประเทศ ดังนั้นการแก้ปัญหาควรมีการตรวจสอบการถือหุ้น การครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินของต่างชาติ และดำเนินการอย่างละมุนละม่อม โดยการให้เวลาในการหาผู้ถือหุ้นชาวไทยเพื่อปรับโครงสร้างการถือหุ้น หรือขายที่ดิน หรือนำเงินเข้ามาลงทุนตามเงื่อนไขของกฎหมาย

สำหรับการแก้ไขกฎหมายการถือครองที่ดินของต่างชาติ ผมเห็นว่าควรมีการปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินให้เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซึ่งไม่จำเป็นต้องจูงใจให้ต่างชาติมาลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เหมือนช่วงวิกฤต โดยกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ เพิ่มเติม อาทิ

- กำหนดให้คนต่างด้าวต้องขายที่ดินที่ตนครอบครองเมื่อถอนการลงทุนออกจากประเทศไทย
- กำหนดกิจการที่รัฐบาลต้องการส่งเสริมการลงทุนอย่างเจาะจง และให้สิทธิคนต่างด้าวซื้อหรือเช่าที่ดินเฉพาะการลงทุนในกิจการที่รัฐบาลส่งเสริมเท่านั้น
- กำหนดพื้นที่ที่ต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อหรือเช่าได้อย่างเฉพาะเจาะจงในผังเมืองเฉพาะ

นอกจากนี้ ภาครัฐควรดำเนินนโยบายเพื่อกระจายการถือครองที่ดิน ป้องกันการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร และป้องกันการใช้ที่ดินไม่ตรงตามศักยภาพของที่ดิน โดยการกำหนดโซนการใช้ประโยชน์ที่ดิน และออกกฎหมายภาษีที่ดินเพื่อเก็บภาษีตามมูลค่าของที่ดินและลักษณะตามการใช้ประโยชน์จากที่ดิน รวมทั้งเก็บภาษีอัตราก้าวหน้าตามขนาดของที่ดินและตามระยะเวลาการปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ซึ่งวิธีการนี้เป็นมาตรการทางอ้อมที่ป้องกันไม่ให้ทั้งนายทุนต่างชาติและคนไทยเข้ามาครอบครองที่ดินเป็นจำนวนมาก ๆ

แม้ว่าที่ดินในประเทศไทยเป็นที่หมายปองของชาวต่างชาติ และเป็นสิ่งจูงใจที่สามารถดึงดูดในต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้ แต่การให้ต่างชาติครอบครองที่ดินในประเทศไทยต้องมีขอบเขตที่จำกัดและรัดกุม เพราะยังมีเจ้าของประเทศอีกเป็นจำนวนมากที่ยังไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง

0
เผยแพร่: 
สยามธุรกิจ
เมื่อ: 
2007-07-18